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2018最新博彩app|鲸吞万达77家酒店,“富力双雄”钱从哪儿来?

发布时间:2020-01-11 15:44:47 | 点击次数:2328次

2018最新博彩app|鲸吞万达77家酒店,“富力双雄”钱从哪儿来?

2018最新博彩app,作者:张译文

来源:野马财经

富力地产一次性吞下77家酒店,能消化得了么?

2017年下半年,资本市场的重头戏就被地产界4个“老男人”抢了风头,“小目标”王健林、“买地王”孙宏斌、“低调拍档”李思廉、张力。

7月19日,在万达和融创的签约发布会上,富力地产作为新的接盘侠浮出水面。公告称,万达将77家酒店资产包作价199.06亿元出售给富力,融创不再接手酒店。受此消息影响,富力地产连续多个交易日收跌。直到7月26日,才小幅上涨,收于13.72 港元/股,涨幅1.63%。

国际评级机构惠誉也在本周宣布将富力地产列入负面观察名单,其认为,收购万达商业酒店资产后,富力地产整体债务水平将上升,酒店资产将小幅拖累利息、税项、折旧、摊销前收益,预计富力地产杠杆率将保持在60%的水平。

如果不是关注地产的人,对富力集团董事长李思廉和联席董事长张力可能比较陌生。不过,经此一役,他俩就成了最会砍房价的人,能让王健林和孙宏斌把77家酒店六折卖出,短短9天时间就让王健林比卖给孙宏斌的76家酒店的价格又降价136.89亿元。

“富力双雄”

看来,富力地产的掌门人也不是等闲之辈。野马财经(微信公号:ymcj8686)发现,李思廉、张力不仅在公司担任的职务相差无几,而且从股权来看,持股比例也十分接近。仅相差1.2413%,分别为第一、第二大股东。

一位接近富力地产的知情人士向野马财经透露,两人在富力地产各有着举足轻重的话语权,且互不干涉,共同将“朋友合心,其利断金”演绎了二十多年。

该知情人士还介绍说,李思廉扮演“后卫”的角色,负责财务和市场营销,张力扮演“前锋”,负责项目工程以及人事聘用,只是张力很少出现在媒体面前,所以很少为外界注意。

“像买地,李先生从来不理,我一个人说了算。”张力曾对媒体说。

如此看来,对于张力和李思廉来说,两人在公司分工明确、各掌大权,难分高下,毕竟“前锋”和“后卫”缺一不可。

半路杀出的“程咬金”

拿下万达77家酒店的富力地产(2777.hk),到底是家什么公司?

富力地产在2016年报中是这样介绍自己的:中国最大的物业发展商之一,核心业务除了住宅物业,还投资顶级酒店及购物商场。

据富力地产官网显示,1994成立并落户广州;2002年,进军北京,一举揽下东三环内的标志性项目——北京富力城;2005年,富力地产在香港主板上市,成为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业;2007年,富力地产被称为“华南五虎”之首,销售金额在全国范围内位居行业第四,仅次于万科、中海和绿地;2008年,广州富力丽思卡尔顿酒店正式开张,宣告进军酒店业。

然而,近十年来,曾经的“华南五虎”之首的富力地产,开始逐渐被同行超越。扩张步伐明显落后了。

2008年之后,富力地产的销售额被金地集团、碧桂园、恒大、雅居乐纷纷超过。

尤其是在2012年之后,当融创中国、万达集团、恒大等地产商高歌猛进,大举兼并收购,横扫山河之时,富力地产却显得有些保守。大家都是在依靠合并报表做大体量,通过融资、资产负债率带动发展,但是富力地产却没有跟上地产第一梯队的并购步伐。

根据国内地产行业研究机构——克而瑞研究中心数据显示,在2016年中国房企销售金额排行榜上,富力地产排在第十四位。2017年一季度,富力地产销售额168.1亿元,排名全国22位。第二个季度过后,上半年富力销售额413.2亿元,排名回升两位,位列全国第二十位。

根据这一数据变化可以看出,富力地产与去年排名情况相比,一季度下滑了8位,半年报下滑了6位。而且,现在我国的金融机构正在全面“降杠杆”,在此时斥资近200亿元收购万达酒店,富力地产能拿得出来吗?

野马财经(微信公号:ymcj8686)查询东方财富choice数据,富力地产在2012年至2016年的经营活动产生的现金流分别为-24.64亿元、 -118.62亿元、-220.65亿元、-3.56亿元、-33.38亿元,连续五年为负。

此外,在2012年至2016年的融资活动产生的现金流分别为38.47亿元、235.46亿元、199.34亿元、35.26亿元、120.8亿元。

可以看出,富力地产手上的现金来源基本上是融资。

截至2016年底,富力主要在建项目合计53个,其中华北地区16个、华南地区18个、东北地区4个、华东地区11个、华中地区1个、西南地区3个,主要在建项目总投资额2671.7亿元,截至2016年底,已完成投资1369.94亿元,尚需投资1301.76亿元,还有2017年一些拟建项目也需要投资资金。

而且,值得注意的是,富力地产收购万达的77个酒店是“承债式”收购。所以,富力地产的债务水平要继续增加几乎是可以预见的了。

东方财富choice数据显示,截至2017年3月底,富力集团合并资产总额2325.04亿元,负债合计1853.68亿元,资产负债率为79.32%。经营性活动现金流量净额为-33.64亿元,经营性现金流增长率-156.86%。

在建项目投资、77个万达酒店继承过来的债务,再加上今年到期债务,富力地产面临的资金压力不小。

“房地产行业的负债率一直都处于高位,富力地产目前没有被点名的高杠杆行为,其应该可以继续从银行等金融机构获得融资。”银河证券董先生对野马财经(微信公号:ymcj8686)表示。

不过,如果继续“降杠杆”,金融机构会不会把注意力从万达身上转移到融创、富力地产这些接盘侠身上?恐怕很难讲。野马财经也就上述问题致电富力地产,但是截至发稿前,没有得到其官方回复。

资金“从何而来”?

富力地产这两位老板也都是老江湖,怎会贸然出手?

“钱不是问题,大不了可以融嘛!”地产老板们最爱讲的就是这句话。

野马财经(微信公号:ymcj8686)查阅广州富力地产有限公司(下称:富力集团)2016年年报发现,截止2016年12月31日,富力集团的现金流为459.7亿元,借款总额为1208.5亿元,而长期借款项达871.7亿元。

图片来源:2016年年报

那么,具体的资金来源渠道是什么?

据富力集团2016年年报显示,其其借款总额的融资来源包括:银行贷款、离岸美元有限票据、境内债券、信托贷款及其他,各项分别占比38%、10%、40%及12%。此外,富力集团也有发行永久性资本工具(包括永续债)。

首先,是银行贷款,2016年富力地产银行借款总额460.7亿元。其中,年内偿还的银行贷款为210.8亿元,新增银行贷款包括收购附属公司共计282.1亿元。2016年,合计银行贷款组合的实际利率为5.52%;2015年这一数据为6.52%。

图片来源:2016年年报

第二,境内债券,根据财报显示,2016年富力地产债券借款总额为486.98亿元。其中,2015年发行了65亿元人民币境内债券,而2016年总共发行425亿元人民币境内债券。

图片来源:2016年年报

具体发行债券明细如下:

截至2016年底,“15富力债”(2020年到期)、“16富力01”(2021年到期)、“16富力03”(2021年到期)、“16富力04”(2022年到期)和“16富力05”(2023年到期),5项债券共计本金190亿元。

综合来看,富力债券的融资成本不算太高,“16富力04”票面利率为3.48%,其余四项债券票面利率为3.95%。

第三,票据,截止2016年12月31日,富力集团发行优先票据共计115.5亿元。

图片来源:2016年年报

具体发行优先票据明细如下:

除了优先票据之外,中期票据也是富力地产融资的马前卒。公告显示,富力地产在今年4月和7月分别发行了2017年度第一期和第二期中期票据,两者实际发行金额均为10亿元,发行期限均为3年期,但票面利率却出现上升,前者为5.25%,后者为5.5%。相隔3个月,富力地产的融资成本已经上升了0.25%。

第四,其他借款和融资租赁负债。

其他借款方面,截止2016年12月31日,富力集团存在其他借款142.1亿元。其中,富力集团的项目公司与受托人签订相关基金安排,受托人由第三方募集资金,并将资金注入项目公司。该基金安排的实际利率由4.75%至13.18%不等。

图片来源:2016年年报

融资租赁方面,2012年4月和2016年8月,富力集团附属公司分别与第三方签订飞机租赁协议,截止2016年12月31日,融资租赁的负债金额为3.23亿元。

图片来源:2016年年报

第五,永续债等永久性资本工具。受房地产企业特性的影响,富力集团也发行永久性资本工具,其余额年内减少56亿元人民币。

图片来源:2016年年报

多重融资工具并用,富力地产的融资成本也随之上升。

在发展节奏落后同行而又频频发债融资的背景下,富力集团的资金链问题备受关注。

2017年3月22日,中银国际对富力去年财务数据点评称,富力包含永续债的净负债率为173.95%,而2015年为167.6%,“在市场回调下面临风险”。该机构将公司评级降级为卖出。

在国内“降杠杆”大背景下,却逆势而动,一举鲸吞万达77家酒店,给自身的“降杠杆”也带来挑战。要知道,王健林出售万达酒店、万达文旅产业、万达广场,都是不断套现还债;而恒大的许家印也在最近宣布,赎回了全部的永续债。野村证券预测,恒大资产负债率预计将下降到50%左右。

国外评级机构穆迪也不看好富力地产的逆势收购。穆迪称,富力地产购买万达酒店资产将耽误其去杠杆进程。穆迪称,交易完成对富力地产信贷评级有负面影响,会拖慢减债步伐,而交易资金可能会涉及融资。

值得注意的是,富力地产正谋求回 a 股上市。根据证监会官网显示,2015年11月富力地产披露ipo招股书,拟公开发行不超过10.7亿股新股票,募集资金总额为不超过350亿元,而这已是富力地产第五次申请a股市场ipo。

富力地产管理层则对媒体表示,大幅降低公司的净负债率,需要依靠a股上市,而非仅仅依靠运营。如果顺利的话,预计公司将在2017年第三季度上市。

而王健林的万达商业也在排队ipo,为了避开“高负债”、“重资产”的a股地产上市高危区域,王健林一直在“卖卖卖”,但同样在排队ipo的富力地产“买买买”,是个好策略吗?

不过,如果富力地产能够顺利筹资完成交易,这倒是不失为弯道超车,后起直追“地产第一梯队”的绝佳机会。话说,成功的企业家,首先是冒险者。

“风险有多高,收益就有多大!”。

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